OSER LA DENSITE
POUR BATIR DE NOUVELLES FACONS D’HABITER
Le pavillon au milieu de sa parcelle avec la voiture stationnée devant le garage a-t-il vécu ?
Ce modèle résidentiel issu des 30 glorieuses, accompagné par la réalisation de zones d’activités économiques ou commerciales en périphérie des villes, répond-il toujours à nos aspirations ? Est-il toujours en adéquation avec nos capacités financières, individuelles et collectives ?
Pour répondre à ces questions, une étude sous forme de sondage d’opinion sur « que signifie habiter en 2015 » a été réalisée.
Il s’agissait d’appréhender les attentes et les aspirations des ménages en matière de logements et d’opérations d’urbanisme en renouvellement urbain. Ces ménages ont été interrogés sur leur parcours résidentiel et sur leur choix ou « stratégie » de localisation : Où vivent-ils aujourd’hui ? Dans quel type de logement ? Qu’est ce qui a guidé leur choix (calme, nature, proximité du travail, des commerces…) où vivaient ils auparavant ?
Afin d’identifier leurs priorités, ils ont notamment été interrogés sur la place de la voiture, l’attrait pour le jardin, la notion d’intimité ou encore, l’évolutivité de leur logement.
MESURER ET COMPRENDRE LA DEMANDE DES MENAGES
Elle repose sur un sondage réalisé auprès de 2573 ménages de neuf intercommunalités rurales de l’Ouest de la France.
Ces ménages ont été interrogés sur leur choix en termes de localisation, sur la place de la voiture, l’attrait pour le jardin, la notion d’intimité ou encore l’importance de l’évolutivité de leur logement.
En parallèle, afin d’observer l’acceptabilité de la densité dans les opérations d’urbanisme en renouvellement urbain, les questionnements ont porté sur leur rapport aux formes plus denses d’habitat, leur rapport au centre-ville/bourg et ce qui les conduirait à s’y installer.
UN ECHANTILLON REPRESENTATIF DES TERRITOIRES RURAUX
Les résultats du sondage traduisent une répartition territoriale caractéristique des territoires ruraux : 23% des personnes interrogées vivent dans le centre d’une ville ou d’un bourg, 47% en périphérie de ces centres et 30% dans un hameau ou à l’écart.
Une grande majorité des personnes sondées sont propriétaires de leur logement (71%) Parmi elles, 78% vivent dans une maison et 17% en appartement, témoignant ainsi de la prégnance du modèle pavillonnaire sur les territoires observés.
DES MENAGES SATISFAITS DE LEURS CONDITIONS DE LOGEMENT
Sur les territoires analysés, la quasi-totalité des habitants (92%) sont satisfaits de vivre dans leur commune.
En ce qui concerne le logement, ce sont 94% des interrogés qui reconnaissent s’y plaire, 59% en sont même très satisfaits. La durée moyenne d’habitation, relativement élevée (17 ans en moyenne) en est l’un des témoins principaux.
DES MOBILITES RESIDENTIELLES INFLUENCEES PAR L’ATTRACTIVITE DU TERRITOIRE ET LES PARCOURS DE VIE
La majorité des personnes interrogées sont prêtes à changer de commune de résidence pour vivre dans un nouveau logement. C’est le cas de 62% des personnes ayant déménagé. Parmi elles, 65% provenaient même d’un autre département, traduisant ainsi le caractère attractif des territoires observés et en majorité ruraux.
Parmi les 38% des répondants n’ayant jamais changé de commune de résidence, ils sont 14% à avoir toujours vécu dans le même logement.
LES PRINCIPALES RAISONS D’UN CHANGEMENT DE LOGEMENT
25% Un changement dans la composition du foyer, 23% Une envie de changer de cadre de vie, 19% Un changement professionnel, 15% une envie de se rapprocher de son lieu de travail, 11% devenir propriétaire.
LES 4 PRINCIPAUX CRITERES QUI INFLUENCENT LE CHOIX DU LOGEMENT
Ces critères s’organisent autour de quatre grandes préoccupations :
L’environnement proche marqué par une exigence de tranquillité. Ce critère est considéré comme prioritaire pour 53% des interrogés
La qualité du logement et en particulier le niveau de confort (isolation, exposition etc) ainsi que les performances énergétiques qui sont respectivement prioritaires pour 53 et 52% des répondants.
Le prix est également déterminant pour 51% des répondants mais l’âge et le niveau de ressources influent nettement sur ces réponses : 61% des moins de 35 ans considèrent ce critère comme déterminant contre 44% pour les plus de 50 ans. C’est aussi les cas pour 59% des CSP- et 51% des CSP+
Enfin, la préservation de l’intimité, qualifiée de prioritaire par 47% des répondants est particulièrement importante pour les 25-49 ans (50%) et les CSP+ (54%)
CSP Catégorie Socio Professionnelle et CSP + regroupent les chefs d’entreprises, les artisans et commerçants, les cadres, les professions intellectuelles supérieures et les professions intermédiaires.
Ces attentes sont en phase avec les parcours de vie (proximité travail, services, commerces) plus forte chez les jeunes et chez les séniors, ou la problématique du prix qui reste primordiale pour les tranches d’âge les plus jeunes.
DES BESOINS EN LOGEMENTS AMENER A EVOLUER
Un répondant sur deux envisage une évolution de ses besoins de logement d’ici 20 ans. Ces besoins sont liés aux préoccupations qui caractérisent les différentes périodes de la vie ou aux perspectives d’évolution des capacités financières.
Les catégories les plus concernées sont ainsi les 18-24 ans (67%) les CSP+ (63%) et ceux qui envisagent de pouvoir vivre en centre-ville/bourg (68%)
LES DIFFERENTES ADAPTATIONS ATTENDUES
27% Pour des aménagements intérieurs liés au vieillissement ou au handicap. 19% pour la réduction de la taille du logement. 10% pour l’augmentation de la taille du logement.
LES HABITUDES D’ACHAT DECONNECTEES DE LA LOCALISATION DU LOGEMENT.
Seul le supermarché est fréquenté par tous les répondants indifféremment de leur profil.
Les autres lieux privilégiés dépendent des différentes typologies d’habitants. Les commerces de proximité sont le deuxième espace privilégié (30%). Les solutions internet et Drive (12% d’utilisation en moyenne) sont caractérisées par une véritable fracture générationnelle avec un taux d’utilisation situé entre 20 et 25% pour les jeunes, les CSP+ et les familles avec enfants, contre 2% chez les retraités.
Les pratiques de consommation auprès des producteurs locaux sont plus de fait des CSP+ (37%) que des catégories populaires (19%)
Si la proximité est un critère important pour 49% des répondants, les prix et la qualité restent les principaux critères d’arbitrage.
DE NOUVELLE FORMES D’HABITAT A DEVELOPPER
Si le modèle de la maison individuelle mitoyenne avec jardin arrive en tête des souhaits des personnes envisageant la vie en centre-ville/bourg (41%) 23% d’entre eux privilégient des formes d’habitat plus denses comme des résidences de petits collectifs, avec cour, patio, terrasse ou jardins collectifs à proximité, voire des résidences des logement semi-collectifs.
60% d’entre eux accepteraient par exemple d’être d’abord locataires dans un premier temps ou de différer la construction du garage, et 57% envisagent d’acheter un logement sans aménagement intérieur.
Sur les questions de commodités, 40ù des personnes interrogées accepteraient de ne pas stationner directement au contact de leur habitation
PERCEPTION ET APPRECIATION DES POLITIQUES PUBLIQUES
70% des sondés jugent que les opérations de logement sont bien intégrées à leur environnement et de bonne qualité. Si la lutte contre l’étalement urbain rassemble un large majorité de répondants, ils sont même 87% à juger nécessaire de s’engager dans la requalification de friches, de bâtiments vides ou de sites inoccupés.
LES ACTEURS PUBLICS LEGITIMES POUR DEVELOPPER L’OFFRE DE LOGEMENTS.
Les habitants considèrent les collectivités comme les acteurs les plus pertinents pour mener des opérations d’aménagement.
58% des interrogés estiment que l’Etat, les pouvoirs publics et les élus locaux sont les plus à même de s’assurer du développement et de la qualité de l’offre du logement.
Comme précisé en début de ce compte rendu, le modèle des années 30/80 est donc révolu et le foncier est en passe de se réduire beaucoup trop vite (environ 90 000 ha/an). La cause en est principalement due au fait qu’il y a de plus en plus d’urbains qui souhaitent et réalisent leur rêve de vivre à la campagne. Soit par aspiration par goût, mais surtout par le coût de l’accession à la propriété en ville ou centre-ville/bourg. Nous ne pouvons plus nous permettre cette coupe dans les domaines agricoles. Le lotissement avec des parcelles de 1000 /1500 m2 avec la maison au milieu n’a donc plus d’avenir. Il nous faut donc urbaniser avec des parcelles de 460 à 571 m2. Passant ainsi de 90000 à 65000 €. Mais cette réduction de l’espace individuel doit obligatoirement se faire au bénéfice de l’augmentation de l’espace public (jardin, espaces pour enfant, allée piétonnière etc…) Une autre façon de vivre plus humaine, plus en contact physique, et à prévoir dès maintenant pour les 40 a 50 ans à venir.
Il faut donc faire l’étude de gisements fonciers. A l’heure où se multiplient les documents de planifications stratégiques et de programmes à l’échelon supra-communal, (schéma de cohérence territoriale, programme local de l’habitat, plan local d’urbanisme intercommunal…) il est souhaitable d’accompagner les décideurs dans l’identification des sites pouvant à court ou moyen terme, accueillir de nouvelles activités (logements, commerces et services, équipements).
VRAI OU FAUX LES REPONSES A VOS QUESTIONS
AFFIRMATION N° 1 L’urbanisation des « dents creuses » (bâtis laissés à l’abandon pour x raison) et le renouvellement urbain ne pourront à eux seuls résoudre la crise du logement.
Vrai Pour répondre aux besoins de construction de logements l’utilisation du foncier bâti mutable et des dents creuses ne peut être l’unique solution. Les dents creuses sont parfois plus difficiles à urbaniser en raison de la configuration du sol et du sous-sol, ce qui explique pourquoi certaines parcelles sont vierges de toute construction : elles sont simplement inadaptées.
Pour des raisons de coût ou de rétention par les propriétaires, ces terrains sont souvent considérés comme bloqués. Pourtant des pistes existent et méritent d’être explorées avant d’envisager l’urbanisation d’un espace naturel ou agricole.
AFFIRMATION N°2 La densification est synonyme de perte du caractère rural des petites communes ou de leur identité.
FAUX : L’habitat traditionnel, qui fait l’identité des centres- bourgs est un habitat regroupé (maisons de bourg, longères). Présent dans de nombreux bourgs ou hameaux, ce type d’habitat correspond à des densités importantes, parfois plus importantes que dans certains grands ensembles collectifs urbains. A l’inverse les quartiers pavillonnaires ont eu tendance à banaliser les entrées de ville et de bourg. Le maintien du lien entre les habitants et leur territoire passe avant tout par la forme urbaine et son organisation.
AFFIRMATION N°3 La réduction de la taille des parcelles engendre une perte d’intimité des logements.
FAUX Plus que la taille des parcelles, c’est l’implantation du logement sur la parcelle et sa conception qui impacteront sa qualité d’usage ainsi que celle des logements alentours. Dans les zones pavillonnaires, les maisons ont souvent été implantées au centre des parcelles. Ce mode d’occupation de l’espace offre une distance entre le logement et les limites de la parcelle, et permet également de faire le tour de la maison. En revanche, il favorise très souvent les vis-à-vis.
AFFIRMATION N°4 Densifier ou réduire la taille des parcelles implique de réaliser plus d’études.
VRAI : Le travail d’implantation des logements est généralement plus complexe sur des petites parcelles. Il s’agit en effet de compenser le manque d’espace par un travail d’insertion fine du logement dans son environnement contraint, afin de préserver ses atouts. La réduction de la taille des parcelles provoque également des exigences techniques (implantation des réseaux, accès aux parcelles, etc) qui impliquent nécessairement des études plus poussées.
AFFIRMATION N°5 Les opérations en centre-bourg coûtent plus cher.
VRAI ET FAUX : Le prix du foncier à transformer est logiquement plus élevé en centre-bourg. La valeur des enclaves non-bâties se renchérit en effet lorsqu’elles sont proches de commodités. Mais après transformation la plus valeur est assurée et malgré cela aisément acceptée par les éventuels acheteurs (situations, commodités, etc)
POURQUOI ET COMMENT BATIR UN STRATEGIE ?
Répondre à la hausse des prix. Les terrains à bâtir ont connu et connaissent une hausse non négligeable. Mais le foncier stricto sensu a lui aussi augmenté. La concurrence à laquelle se livrent les acteurs du marché, la manne que représente le marché des résidences secondaires et les comportements de certains propriétaires sont des facteurs non négligeables. Mais le manque de politiques foncières a joué un rôle majeur dans cette hausse des prix. Il en résulte, sur les marchés tendus de Charente Maritime, une difficulté pour loger et maintenir sur place les ménages locaux en raison du prix de logements de plus en plus élevés.
LES GRANDS PRINCIPES
Une stratégie foncière vient planifier les acquisitions à réaliser et les outils à mettre en œuvre pour y parvenir. Mais pas seulement.
Identifier les bons outils pour l’action foncière. Pour cela les collectivités disposent d’un large panel d’outils ; négociation à l’amiable, droit de préemption urbain (DPU), zone d’aménagement différé (ZAD) ou encore expropriation. D’autres leviers comme les emplacements et secteur réservés, périmètres d’attente d’un projet d’aménagement global (PAPAG) ou déclaration d’utilité publique (DUP).
Maitriser l’urbanisme à long terme : La maitrise du foncier permet aux collectivités locales d’anticiper l’urbanisation du territoire et de peser directement sur chaque opération d’aménagement, en imposant notamment ce que les documents d’urbanisme ne peuvent garantir (contenu du programme, qualité d’architecture, prix…)La constitution de réserves foncières sur le long terme est un moyen efficace pour réguler les prix, mener une action continue en matière de logements ou encore de protéger durablement les espaces agricoles et naturels du territoire.
La politique foncière, un outil de planification financière. Cependant, la politique foncière ne se réduit pas à l’action foncière, c’est-à-dire aux opérations d’achats et de vente des terrains. Elle doit également prendre en compte toutes les interventions qui contribuent à infléchir la valeur et l’usage des terrains. L’urbanisme réglementaire (zonage, règlement et servitude) joue par exemple un rôle central dans la formation de la valeur des terrains, sachant que son impact n’est pas instantané mais a besoin de constance et de temps. Enfin, la fiscalité est un outil incontournable des politiques foncières. Elle constitue une ressource financière indispensable pour les collectivités.
Pour conclure tout en se rappelant que dans la constitution, la propriété est un droit inviolable il faut donc travailler les populations sans arriver à un blocage.
L’aménagement doit être la concrétisation de notre pensée
Le comportement des gens est la conséquence de l’environnement.
Résider dans un lieu agréable fait que les habitants respectent leur environnement. A l’inverse, ils se sentiront non concernés et au pire, enclin à ne pas l’entretenir.
Il faut donc rajouter du beau au beau.
Est-ce que l’image vue par les gens sur leur environnement n’est pas celle souhaitée par les élus.
Le champ de l’imaginaire,
1900- 1970 c’était le champ de l’abondance, on faisait tout vite et surtout n’importe quoi : c’était le temps de la modernité
Puis aujourd’hui, nous sommes dans le champ de l’imaginaire du tourisme, on veut que tout rappelle les vacances, terrasse avec parasol, piscine, barbecue, espaces dédiés aux loisirs sous toutes ses formes…………..
Toute notre société est malade d’Alzheimer…..nous replongeons dans les erreurs passées malgré que sous d’autres formes.
Les aménagements futurs ont-ils un sens,
s’inscrivent-ils dans le temps et l’histoire,
Favorisent-ils l’identification des lieux,
Comment est pris concrètement en compte le lien collectif,
Comment sont prises en compte les valeurs immatérielles et fondamentales de l’homme
Il faut donc réintroduire le « local » dans l’aménagement,
Les élus doivent se ré-approprier le pouvoir sur l’urbanisme, soutenir l’agriculture, protéger les terres (potagers participatifs) , abandonner le zonage systématique pour reconstruire la mixité sociale. Valoriser l’espace public et le lien social, revaloriser la beauté dans l’aménagement,
Alain BERNARD